Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Die Frage nach dem nötigen Eigenkapital ist für die meisten angehenden Immobilienkäufer die größte Hürde. Banken bewerten das Risiko eines Kredits anhand des eingebrachten Eigenkapitals. Doch wie viel Prozent sind optimal, und was genau zählt eigentlich als Eigenkapital?

Die goldene Regel: 20 Prozent plus Kaufnebenkosten

Finanzexperten und Banken empfehlen traditionell, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie die anfallenden Kaufnebenkosten (ca. 10 bis 15 Prozent) aus eigener Tasche zu bezahlen. Wer sich an diese Regel hält, profitiert gleich mehrfach:

• Deutlich bessere Zinsen: Das Risiko für die Bank sinkt rapide, was mit attraktiven Zinsrabatten belohnt wird.
• Schnellere Entschuldung: Eine geringere Kreditsumme bedeutet, dass Sie das Haus schneller abbezahlt haben.
• Geringere monatliche Belastung: Die Raten fallen spürbar niedriger aus, was Ihnen im Alltag mehr finanzielle Freiheit lässt.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Viele Käufer machen den Fehler und denken beim Thema Eigenkapital nur an das Geld auf dem Girokonto. Tatsächlich bewerten Banken aber auch andere Vermögenswerte als Eigenkapitalersatz:

• Bargeld und Bankguthaben: Festgeld, Tagesgeld, Girokonto.
• Bausparverträge: Auch wenn diese noch nicht zuteilungsreif sind, lassen sie sich oft beleihen oder in die Finanzierung einbauen.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds oder ETFs können von Banken (oft mit einem Sicherheitsabschlag) angerechnet werden.
• Eigenleistung (Muskelhypothek): Wer beim Bau oder der Sanierung selbst mit anpackt, kann die ersparten Handwerkerkosten bei vielen Banken bis zu einer gewissen Grenze (oft max. 15.000 - 30.000 Euro) als Eigenkapital ausweisen.
• Vorhandene Immobilien: Wenn Sie bereits ein (teil-)abbezahltes Haus oder Grundstück besitzen, kann dieses als zusätzliche Sicherheit dienen, was sich wie Eigenkapital auswirkt.

Geht es auch mit weniger?

Ja, in den letzten Jahren ist der Anteil an Baufinanzierungen mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ("100-Prozent-Finanzierung") gewachsen. Dabei leiht Ihnen die Bank den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten müssen Sie jedoch in fast allen Fällen zwingend selbst aufbringen.

Beachten Sie jedoch: Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher ist der Sollzins, da sich die Bank das höhere Risiko bezahlen lässt. Lesen Sie hierzu unseren Spezial-Ratgeber "Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Geht das?".

Fazit

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Kredit. Versuchen Sie zumindest die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Um die genauen Auswirkungen Ihres vorhandenen Kapitals auf Ihre Zinsen zu prüfen, empfiehlt sich ein unabhängiger Vergleich mehrerer Banken.